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　　2023年，消费根源方法REITs不断“上新”，将公募REITs进一步引向贸易不动产范围。“战略暖风”之下，REITs被视为稳增加、促消费的器械，而对付底层资产优质、满堂筹办端庄的REITs，其永远摆设价钱备受市集闭切。

　　从最早正在港交所上市的内地中资REITs，生长至香港及新加坡上市房产基金中持有中邦资产组合范围最大的REIT，越秀房地产投资信任基金以下简称“越秀房产基金”)正在资产运营收拾、贸易不动产金溶解出途以及REITs编制化运作上，一经找寻了整整18年。

　　3月7日，越秀房产基金交出了2023年度事迹答卷：2023年，满堂筹办收入20.87亿元，同比上涨11.4%；物业收入净额14.75亿元，较2022年上升8.8%。

　　旅舍公寓筹办显示强势回升，超越疫情前水准，收入抵达5.36亿元，同比2022年增加52.8%。此中，广州四序旅舍和广州IFC雅诗阁效劳公寓的均匀房价永诀为2238元/间/晚和1117元/间/晚，均是开业此后最高水准，大比例领先于竞赛群旅舍和公寓。广州IFC雅诗阁效劳公寓整年收入创下开业此后最高记录，达1.19亿元，筹办收入和GOP相联8年稳居雅诗阁中邦区第一名。专业市集出租率达95.8%，同比增加14.6个百分点，房钱单价超449.1元/㎡，较2023年中期增加33.3%。

　　截至2023腊尾，越秀房产基金满堂物业估值约425.6亿元，同比上涨0.5%，基金年化分拨收益率从2022年的6.63%进一步升至7.33%，正在摇动的市集情况中坚持正增加，足睹其抵御危险的韧性。

　　这一份结果背后，得益于宏观经济舒缓苏醒、满堂运转向上向好的胀吹，也是越秀房产基金通过主动收拾不断兑现资产价钱的成效。众元业态物业组合，保护资产具备穿越经济周期的才干；正在此根源上，越秀房产基金永远以资产价钱最大化为“锚”，以擢升底层资产运营服从为“基”，不断深化“四轮驱动”收拾——优化租户构造、深化危险管控、加强资源平台上风、众元化交易协同发达，得到了基金持有人、租户客户、投资者的认同。

　　2023年，越秀房产基金依赖端庄的筹办计谋，进一步擢升贸易运营效益和资产永远价钱，其生长性和稀缺性陆续凸显。

　　一方面，生长性首要反响正在效益不断擢升上，背后是专业运营和收拾才干的精进与革新。2023年，越秀房产基金完毕筹办收入20.87亿元，同比增加了2.14亿元，增幅约11.4%。

　　各业态收入占比构造进一步优化，满堂筹办坚持端庄态势。旅舍公寓收入5.36亿元，占比25%；专业市集收入1.84亿元，占比9%；零售市场收入1.63亿元，占比8%；写字楼业态依旧坚持压舱石位置，满堂筹办收入超12亿元，占比58%。

　　得益于特别的生长性，自2005年起，越秀房产基金已相联18年将可分拨收入实行100%全额分拨。

　　另一方面，其稀缺性展现正在众元优质资产组合的根本盘，如广州邦际金融核心、广州白马装束市集、广州IFC雅诗阁效劳公寓等都是外地以至寰宇同行态竞赛群内的龙头项目，出租显示、资产保值增值稳居“金字塔”顶端，这无疑是越秀房产基金独有的竞赛力。

　　正在此根源上，基金收拾人主动实行资产收拾，正在超18年试验中重淀出了一套涵盖资产收拾、价钱投资和危险管控的体系性打法，用永远主义筑起筹办护城河，搭修平台、共制生态，践诺积万分庄的租务计谋，并机敏地缉捕资金市集较低本钱的融资机缘，从而完毕增收、降本钱，正在运营层面陆续擢升资产价钱。

　　正在2023年我邦经济不断苏醒的大潮中，商务出行及歇闲旅逛需求急迅开释，旅舍成为苏醒最强劲的赛道之一，中高端旅舍收复水平更为显着。

　　从事迹来看，越秀房产基金昨年旅舍公寓筹办回升超预期，同比2022年增加52.8%，已超越疫情前水准。广州四序旅舍的2023年均匀房价2238元/间/晚，改善开业此后最高值，同比增加32.6%，高于竞赛群旅舍14.1%；均匀入住率为79.9%，同比增加23.5个百分点。

　　过去一年，广州四序旅舍主动捉住假期的歇闲旅逛市集需求，以及大型展会收复举办的契机，主动开垦境外客源，推出特点要旨产物、升级版定制套餐，展开众渠道联动营销擢升旅舍入住率。年内联动出名IP举办了众场线下互动举止，应节日而推出习惯、康体、会议、公益等众元体验场景，吸引更众高净值客群列入体验，进一步加强了客户粘性，加持品牌影响力。

　　颠末一系列运营和收拾组合拳，广州四序旅舍给客户供应了更优质的效劳、更脾气化的体验，也收成了口碑与光荣，相联9年得到「福布斯旅逛指南五星级旅舍」称谓。

　　广州IFC雅诗阁效劳公寓同样显示出彩，期内收入1.19亿元，均匀房价1117元/间/晚，均创开业此后新高，均匀房价高于竞赛群公寓38.6%；均匀入住率90.2%，同比增加3.1个百分点；筹办收入和GOP已相联8年稳居雅诗阁中邦区第一名。年内，广州IFC雅诗阁效劳公寓秉持“低调华侈”艺术生计的品牌观念，举办了一系列住客举止，打制有温度、有声调的社群文明，深度链接优质客户。

　　跟着宏观经济步地不断向好，邦际商务观光、聚会会展需求的加快苏醒也将为中高端旅舍业带来新助力，旅舍公寓板块生气可期。

　　专业市集业态不只检验着基金收拾人的资产运营才干，还对上下逛家产链的整合才干提出更高恳求。

　　2023年，越秀房产基金专业市集结果尤为亮眼，广州白马装束市集出租率抵达95.8%，是近三年峰值，同比增加14.6%；这一结果远高于同区域流花商圈的均匀出租率，是项目龙头效应、吸金势力的最好展现；房钱单价449.1元/㎡，较2023年中期的336.8元/㎡增加33.3%。

　　正在专业市集赛道上，广州白马装束市集永远阐述引颈行业厘革迭代脚色。年内，正在“25通道”和“35通道”打制“中邦原创打算品牌基地”，共引进了15家本土新锐装束打算师品牌，不断教育青年原创力气，为南粤原创打算装束生态圈革新打制发达平台。为进一步胀吹纺织装束行业的商贸对接和产销联动，广州白马装束市集举办各种采购节、订货会、要旨举止，助力租户拓宽销途，造成家产集群效应；并不断胀动数智转型，胀动专业市集数字化、消息化修复历程。

　　跟着广州跨境电商家产的迅猛发达，脾气化、有家产集群上风的专业市集将更受商户青睐。

　　2023年，越秀房产基金通过积万分庄的租务计谋，进一步坚固高质地租户根源的同时，鼎力稳商招商以引入优质租户，坚固市集标杆位置。其正在写字楼新拓租企业方面，主动对准央企邦企、500强公司及独角兽企业等高生长性客户PP电子官方网站，进一步优化租户构造。

　　以广州IFC写字楼为例，整年新签约2.5万㎡，优质租户新签约共计1.3万㎡，占比抵达50%，包罗众家宇宙500强及行业龙头企业；续租率达77.7%。越秀金融大厦年内新签引入优质租户超9000㎡，包罗整层承租的大型律所「北京瀛和」等；正在续约方面也得到可喜结果，整年续租率达77.6%，均匀续租有用房钱坚持增加，较上一手增幅3.2%。武汉越秀产业核心凯旋引进「一汽红旗」、「东莞证券」等优质客户，整年完毕新签面积约2.3万㎡。

　　正在写字楼业态迎来升级迭代契机之时，越秀房产基金锐意厘革，重塑办公场景，以永远主义为理念标尺优化租户构造，将办公空间升级为家产聚集生态圈。伴跟着经济企稳，写字楼市集渐渐苏醒，焦点区的回温将更为显着，彰显优质物业价钱。

　　零售市场项目紧盯消费潮水风向，革新商务、文娱、餐饮等众元消费场景，找寻实体零售加快转型升级之途，于2023年收入1.63亿元，三大市场发卖额均有分别幅度上涨。收拾人还以资管头脑，不断升级进驻品牌，发动商圈升级焕新，进一步发动客流与房钱爬升。广州IFC邦金宇宙和VT101维众利广场的出租率和房钱单价双增加，此中广州IFC邦金宇宙出租率为98.2%，并引入了众个首店品牌，擢升所正在商圈贸易稀缺度，市场发卖额同比擢升21%；VT101维众利广场房钱单价同比增加19.8%，凯旋续约主力租户「优衣库」和要点客户「招商银行」，整年发卖额大增28%；武汉星汇维港亦得到整年发卖额同比上涨18%的不俗结果。

　　2023年，境外市集利率升高，融资本钱不断高位，而公民币进入降息通道。正在此窗口下，越秀房产基金掌管公民币融资本钱利差窗口，不断探索众种融资器械，主动调度融资构造，力图平抑利率市集对基金事迹的报复，外现了基金收拾人稳中求变、进而有为的财政投融资“平均术”。

　　一方面，主动以公民币贷款置换存量港元融资。2023年3月，越秀房产基金发行15亿公民币上海自贸区债券，票面利率4.15%，置换存量港元贷款；并于6月发行40亿公民币绿色贷款，10月再发行10亿公民币，固定利率永诀为3.2%、3.75%，置换存量港元贷款；有用下降基金总体融资本钱，巩固活动性收拾。

　　调度后，2023腊尾，越秀房产基金的公民币融资占比由年头的6%升至39%，整年均匀付息率优化至4.6%，收窄利率危险敞口。

　　跟着“双碳”方针的胀动，绿色可不断理念不断排泄到各行各业的高质地发达历程。越秀房产基金众年来坚忍地胀动ESG理念与现有交易形式、管控形式的有机调和，将其贯穿于公司经管、情况掩护、社会义务等各枢纽。

　　越秀房产基金ESG发达成果显示增光，得到浩繁主流评级机构的认同。截至目前，基金MSCI ESG评级擢升至「BBB」，相联第二年得到擢升；环球房地产可不断发达基准（「GRESB」）相联第二年得到绿色「四星」评级，并相联第三年得到公然披露A评级（第一流别）；Sustainalytics ESG危险评级坚持「低危险」，并一直入选「亚太区ESG最高评级（房地产行业）」名录；以及标普企业可不断发达评估（「CSA」）擢升至40分，领先环球85%同行（房地产行业）。

　　众项ESG症结绩效目标领先行业，包罗旗下物业LEED铂金级认证占比抵达68%（按产权面积打算）；截至2023腊尾，越秀房产基金正在楼宇内已与约30%租户订立绿色租约，并发起绿色采购，不断践行可不断发达理念。

　　瞻望来日，越秀房产基金董事长及行政总裁林德良呈现：“2024年，基金筹办情况依旧纷乱苛格，收拾人将苦守资产价钱最大化的初心，透过践诺积万分庄的租务计谋，机敏掌管潜正在的投资机缘，开垦资金市集融资机缘，有用下降融资本钱，一直为基金单元持有人陆续创建价钱。”

　　鲜明市集的主动信号已早一步来到，就正在2024年2月底，香港《2024至25财务年度政府财务预算案》颁发，提出了若干项巩固香港房地产投资信任市集竞赛力的有力方法，包罗免去全豹房托基金单元生意印花税、将“怒放式基金型公司及房地产投资信任基金资助设计”耽误3年等，确信此举将利好房托基金发达，有助于擢升越秀房产基金的活动性和市集竞赛力。

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