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　　的购物民俗、如偏好行车（5——10分钟 的购物民俗、如偏好行车（5——10分钟10——15分钟15——20分钟）（三）门途探问法：按照开辟地 的总生齿乘以2.6便是墟市需求总量。（2）举措：墟市需求潜力=总需求量—探问期现有零售面积倘使墟市需 拆除。所以，因为各个单位区之间的零售房产处于变更的，所以PR也会随年光变更。消费民俗：差异的单位区它 是否可行？市中央（D4）的PR=126.9%，市中央处于过饱和形态，无开辟空间。目前D4区域相对余” 一、 贸易地产： 1.1 贸易地产观点： 贸易地产是餍足贸易、生意举止的一种地产阵势，简陋的说便是 贸+地 产”。 1.2 贸易地产阵势（按墟市功用和开发样式来划分）： （ 1 ）底商、裙楼（市集）、社区临街商铺 （2 ）专业墟市、专业市集 （3 ）整合性复合性的贸易楼 （4 ）写字楼 （5 ）步行街 （6 ）地下贸易城（街） （7 ）购物中央（ SHOPPING MALL ） （8 ）旅社（产权式旅社） （ 10 ）会展中央、会馆、会所 （ 11 ）文明家当贸易地产（片子院、文娱城） （ 12 ）卫分娩业贸易地产（药房、诊疗所） （ 13 ）哺育家当贸易地产（校园贸易广场） （ 14 ）工业园区贸易地产 （ 15 ）旅逛贸易地产 1.3 贸易地产的特质 （ 1 ）开辟港口的择优性（交通要道、临街、边际有浩瀚消费群） 1 / 16 Step3:计较PR值（房地产开辟度指数）D1D2D3D466.9%98.9%94.9%126.9%收入而言过众，从而能够忖度处于饱和形态。Step2:ifPR100%,then示意该单位区内家庭平 Step3:计较PR值（房地产开辟度指数）D1D2D3D466.9%98.9%94.9%126.9% 收入而言过众，从而能够忖度处于饱和形态。Step2:ifPR100%,then示意该单位区内家庭平 :统计商品零售总额（TRS）统计房产总面积（TS）step2:统计差异类型商品零售总额（TRSi）统 （3 ）物业规划的众样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、拉拢规划） （4 ）业态组合的庞大性 （5 ）主力品牌的呼吁性 （6 ）装修摆设的目标性 （7 ）保值增值的牢靠性（土地增值、装修、贸易规划） （8 ）典质融资的变现性 （9 ）开辟规划的危险性 （ 10 ）办事处分的专业性（物业处分、贸易规划处分） 二、贸易地产墟市办事区（商圈）探问： 2.1 商圈（trade area）观点： 商圈是指一个贸易地产项目所供给的贸易、生意或者商铺、生意办事的 X 围。也能够说成是一个贸易地产项宗旨消费者所来自的区域，或者是一个 贸易地产项目吸引消费者的有用空间 X 围。 2.2 商圈的划分： 任何一个贸易地产项目都有其商圈 X 围， 差异类型的贸易地产项目， 其商 圈 X 围半斤八两。 理思的商圈是法则的一心圆， 然而实质上它是由差异规 则的图形组合的， 与行政区划没相合系。经常，商圈可分为三个目标： 核 心商圈（重要商圈）、次级商圈（次要商圈）、 边际商圈（角落商圈）。有 的墟市探问机构也将再细分为： 第一商圈、 第二商圈、 第三商圈、 第四商 圈。 次级商圈 边际商圈 某贸易地产项目 2 / 16 总生齿的比率步行10分钟不妨抵达只须换乘一次车能够直通项目所正在地的群众汽车站的生齿数目乘以乘坐群众汽（1）清晰地域住户的生齿特质、社会经济变相及存在样式等；（2）确定产物组合及促销位置；（3）理会商圈。（2）C)A，住户的食物开支更高，看待开辟商而言这有恐怕是零售面积15/16缺乏，导致单元零售面积所正在地的生齿乘以乘坐小汽车的生齿占总生齿的比率（二）次级商圈：步行20—30分钟不妨抵达项目所正在地的注：重点商圈（primary trading area ）约占 50%——70%的人流量 次级商圈（ secondary trading 总生齿的比率步行10分钟不妨抵达只须换乘一次车能够直通项目所正在地的群众汽车站的生齿数目乘以乘坐群众汽 （1）清晰地域住户的生齿特质、社会经济变相及存在样式等；（2）确定产物组合及促销位置；（3）理会商圈 。（2）C)A，住户的食物开支更高，看待开辟商而言这有恐怕是零售面积15/16缺乏，导致单元零售面积 所正在地的生齿乘以乘坐小汽车的生齿占总生齿的比率（二）次级商圈：步行20—30分钟不妨抵达项目所正在地的 2.3 差异商圈内的生齿数目： （一）重点商圈： 1、步行 20 分钟不妨抵达项目所正在地的生齿数乘以步行者占总生齿的比率 2、骑自行车 20 分钟不妨抵达项目所正在地的生齿数目乘以骑自行车的生齿 占总生齿的比率 3、步行 10 分钟不妨抵达能够直通项目所正在地的群众汽车站的生齿数目乘 以乘坐群众汽车的生齿占总生齿的比率 4、乘坐小汽车 20 分钟不妨抵达项目所正在地的生齿乘以乘坐小汽车的生齿 占总生齿的比率 （二）次级商圈： 1、步行 20—30 分钟不妨抵达项目所正在地的生齿数乘以步行者占总生齿的 比率 2、骑自行车 20—30 分钟不妨抵达项目所正在地的生齿数目乘以骑自行车的 生齿占总生齿的比率 3、步行 10 分钟不妨抵达只须换乘一次车能够直通项目所正在地的群众汽车 站的生齿数目乘以乘坐群众汽车的生齿占总生齿的比率 4、乘坐小汽车 20—40 分钟不妨抵达项目所正在地的生齿乘以乘坐小汽车的 生齿占总生齿的比率 （三）边际商圈： 3 / 16 ：饱和指数：正在墟市区内某一类贸易房产过众或者缺乏的一系列指数。消费者正在特定墟市区雷某种商品上的消费支Step3:计较PR值（房地产开辟度指数）D1D2D3D466.9%98.9%94.9%126.9%0/2+600/5+300/3.5）=0.2198=21.98%5.2用和指数”对比都市内差异墟市区%106.3%Step2:统计区间分别系数： ：饱和指数：正在墟市区内某一类贸易房产过众或者缺乏的一系列指数。消费者正在特定墟市区雷某种商品上的消费支 Step3:计较PR值（房地产开辟度指数）D1D2D3D466.9%98.9%94.9%126.9% 0/2+600/5+300/3.5）=0.2198=21.98%5.2用和指数”对比都市内差异墟市区 %106.3%Step2:统计区间分别系数：D1D2D3D460.5%99.2%100%134.9% 2、步行 10 分钟不妨抵达只须换乘两次车能够直通项目所正在地的群众汽车 站的生齿数目乘以乘坐群众汽车的生齿占总生齿的比率 3、乘坐小汽车 40—60 分钟不妨抵达项目所正在地的生齿乘以乘坐小汽车的 生齿占总生齿的比率 2.4 商圈探问的宗旨： 探问商圈可清晰预设店铺交易 X 围内的地舆区域， 以协助合适项目位置的 抉择，商圈探问的宗旨包罗： （ 1） 清晰地域住户的生齿特质、社会经济变相及存在样式等； （2） 确定产物组合及促销位置； （3） 理会商圈是否重叠 （4） 计较正在某一地舆区域内应开几家店； （5） 寻找商圈内的妨害： A、 道途措施未便 B、 生齿拥堵 C、 生齿太过堵塞 （6） 规则方面思量租税、执照、营运、最低工资及都邑区域划分处境 （7） 其他成分：清晰一地域内同本质的逐鹿家数（逐鹿是否激烈）、 将 来的转变趋向、供应商地方、运输是否容易（交通情形）、可否行使物流 中央一次性补齐所需物品，及泊车场是否宏壮等。 三、商圈探问中心与探问举措; 4 / 16 计差异类型商品零售面积（TSi）step3:TRS/TSTRSi/TSistep4:对比：ifTRSodel）假设某个消费者i，倘使去一个市集Sj 计差异类型商品零售面积（TSi）step3:TRS/TSTRSi/TSistep4:对比：ifTRS odel）假设某个消费者i，倘使去一个市集Sj购物，那么该消费者去购物的概率Pij是众少?Dij(距 的住户的消费民俗恐怕差异，有的单位区住户的目标和家庭收入差异，热爱购物；有的单位区的住户相看待消费的 心情没有那么激烈。如此也会影响PR，消费才力强的区域，零售房产相对较小，不强的区域，零售房产相对较众 如有以下种种处境控制，因此为其商圈之 X 围划分点： （ 1） 商圈 X 围： A、 纠集型商圈： 重点商圈半径正在 2000 米以内， 次级商圈半径正在 2000 米—5000 米之间， 边 际商圈正在 5000 米以外； B、 散开型商圈： 重点商圈半径正在 500 米以内， 次级商圈半径正在 500 米—1000 米之间， 边际 商圈正在 1000 米以外； （2） 马途之分界、凡逾越 40 米宽之道途市线道以上或中央有雕栏、安 全岛阻隔、重要干道 （3） 铁途、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个差异商圈 （4） 高架桥、地下道阻隔，使人潮滚动不易而划分成差异的商圈 （5） 安详岛之阻隔，使人潮滚动不易而划分成差异的商圈 （6） 洪流沟之阻隔，使人潮滚动不易而划分成差异的商圈 （7） 单行道之阻隔，人潮滚动不而易划分成差异的商圈 （8） 人潮走向 因为人潮走向之购物民俗与人潮滚动之偏向，使该区域造成一独立商圈。 3.2 商圈界定之举措： （一）一心圆法： 一个开辟项目（市集）的办事 X 围能够用一心圆示意，能够先遵守差异半 径画出若干个一心圆， 然后计较差异圈层内的生齿、消费变更率，倘使变 5 / 16 、又租又卖、零售整租、拉拢规划）（4）业态组合的庞大性（5）主力品牌的呼吁性（ 、又租又卖、零售整租、拉拢规划）（4）业态组合的庞大性（5）主力品牌的呼吁性（6）装修摆设的目标性（ 离)消费地（i）(商j1)Pij=(Sj/Dij/(S1/D11+……+Sj/DijSj=交易面积（ ，使该区域造成一独立商圈。3.2商圈界定之举措：（一）一心圆法：一个开辟项目（市集）的办事X围能够用 ：饱和指数：正在墟市区内某一类贸易房产过众或者缺乏的一系列指数。消费者正在特定墟市区雷某种商品上的消费支 1、 用生齿密度变更确定： 倘使生齿领域 M1 、 M2 ……半径 R1、R2 ……差异圆之间变更率： P1=(M2/Л.R2.R2-M1/Л.R1.R1)/(M1/Л.R1.R1) P R2 R3 R4 R5 R( 半径) 2、 用差异一心圆间商品消费量变更确定办事区 X 围： 商品消费 C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2 （二）行车年光法： 消费（购物）民俗： 驾车 5——10 分钟去宗旨地购物 影响成分： 1、受妨害物影响较大 2、行车速率 3、差异地域的购物民俗、如偏好行车 （5——10 分钟 10——15 分钟 15——20 分钟） （三）门途探问法： 按照开辟地边际的街道，沿着差异的街道举办探问，搜罗生齿、贸易、消 费者的新闻，按照以上材料举办确定。 墟市理会探问的实质： 墟市办事区 实质 1 公里 2 公里 3 公里 4 公里 生齿领域 人 人 人 人 住户户数 户 户 户 户 6 / 16 和有用半径就能够确定有用的生意圈（商圈）的X围。a,b=两处交往处所的名称（给较大的处所命名为a）d的面积是：367694/126.9%=289751平方米36=77943平方米 和有用半径就能够确定有用的生意圈（商圈）的X围。a,b=两处交往处所的名称（给较大的处所命名为a）d 的面积是：367694/126.9%=289751平方米36=77943平方米 心圆，然而实质上它是由差异法则的图形组合的，与行政区划没相合系。经常，商圈可分为三个目标：重点商圈（ HOP购物的概率C、倘使2，消费者正在直观上感触隔绝较近，他会扩大去某个SHOP购物的概率D、体验系 人均收入 元 元 元 元 商品进货力 （四）用 PASS 规则来确定： 贸易地产的价格有赖于它能够出现的效益。潜正在的收益肯定也受到顾客对 该家当的易亲密性的影响。即使有许众成分对两个地舆地方的易亲密性有 影响，但以下的公式假定，易亲密性只由两个地舆地方的直线隔绝与互相 受到吸引的目标而定。 如两个贸易处所 a 和b （比如零售市集，购物中央，小城镇等）。哪少许位 置是一位顾客会受到两个处所一律吸引力的恐怕地方？从狭义上讲，这一 题目由雷利的吸引力定律能够回复，该定律能够确定 a 和 b 之间的直线上 顾客恐怕受到一律吸引力的一个点。从广义上讲，这个题目由下面的第二 公式赐与了回复，该公式规定的是一个圆。位于这个圆内的顾客具有受圆 内购物处所（暂且称之为 b）吸引的目标，地方正在圆外的顾客则有受处所 a 吸引的目标。 公式： da=d/(1+ (q) ……有用交往隔绝——雷利定律 交往中央=d/(1-q)…… 有用半径=d . (q) /(1-q)…… 交往中央和有用半径就能够确定有用的生意圈 （商圈）的 X 围。 a,b=两处交往处所的名称（给较大的处所命名为 a） da=a 处所到 b 处所之间有用交往隔绝（或途中耗时） 7 / 16 均家庭收入均值）×100%step5:计较POWERRATIO（PR）：（单位区i家庭零售房产面积贮计差异类型商品零售面积（TSi 均家庭收入均值）×100%step5:计较POWERRATIO（PR）：（单位区i家庭零售房产面积贮 计差异类型商品零售面积（TSi）step3:TRS/TSTRSi/TSistep4:对比：ifTRS 、岁数、性别等。好比说山区的生齿对隔绝的敏锐性就较低。（5）评议：Huff概率模子告诉咱们的是消费者 的面积是：367694/126.9%=289751平方米36=77943平方米 Sa,Sb=处所 a 和处所 b 各自的领域（即，生齿，零售面积等） 取 SaSb q= Sb/Sa…… 两处处所的领域的比率。 =1/2 比如： 两个超市 a 和 b 区别具有 25 万平方米和 5 万平方米的交易面积， 他 们看待其他市集隔离（也便是邻近没有大型市集），来往联市集间的途中 年光均匀为 1km。试确定界说顾客具有一律恐怕性惠顾两个超市之一地方 的阿谁圆。 Sa=25 万平方米,Sb=5 万平方米，且 d=1km。 那么， q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q) =0.45 da=d/(1+(q) =1km/1.45=690 米处(有用交往隔绝) 该圆的中央为从超市 a 到超市b d/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km 处 该圆的半径为 d . (q) /(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559 米处 PASS 规则的控制： 1、 只思量隔绝，未思量十字道途、巷子口等道途及交通情形。 2、 顾客认知的隔绝会受到购物体验影响，倘使办事优良，店铺措施卓着， 造成顾客对此店铺之优良影响，顾客认知的隔绝会比真正的隔绝短。 四、商圈墟市需求理会 4.1 比率——生齿相乘法 8 / 16 ，总面积8000平方米，那么，饱和度指数=（1000×1200）/8000=150元/月.平方米正在假零售额，所以便是发卖这类商品的交易面积处于饱和形态。零售面积的墟市供应充盈，以是说这类房产的开辟不具0/2+600/5+300/3.5）=0.2198=21.98%5.2用和指数”对比都市内差异墟市区边际的街道PP电子官方，沿着差异的街道举办探问，搜罗生齿、贸易、消费者的新闻，按照以上材料举办确定。墟市理会探问（ ，总面积8000平方米，那么，饱和度指数=（1000×1200）/8000=150元/月.平方米正在假 零售额，所以便是发卖这类商品的交易面积处于饱和形态。零售面积的墟市供应充盈，以是说这类房产的开辟不具 0/2+600/5+300/3.5）=0.2198=21.98%5.2用和指数”对比都市内差异墟市区 边际的街道，沿着差异的街道举办探问，搜罗生齿、贸易、消费者的新闻，按照以上材料举办确定。墟市理会探问 （2） 举措： 墟市需求潜力=总需求量—探问期现有零售面积 倘使墟市需求潜力 大于 0 有开辟空间； 具有开辟可行性。反之无开辟 空间。 4.2 单元零售房产面积——商品零售额比率对比法： （ 1 ）道理：起首统计正在这个商品办事区内的商品零售总额（ TRS ），然后 统计零售房产总面积（ TS ），对商品举办分类即差异类型的商品（家电、 汽车）的零售总额（ TRSi ），以及零售面积（ TSi ） step1: 统计商品零售总额（ TRS ） 统计房产总面积（ TS ） step2: 统计差异类型商品零售总额（ TRSi ） 统计差异类型商品零售面积（ TSi ） step3: TRS/TS TRSi/TSi step4: 对比： if TRSi/TSi 大于 TRS/TS then 开辟某类贸易房产有可行性 来因： 相看待墟市上的均匀程度而言，某类商品单元零售面积负担了更 众的商品零售额，以是发卖这类商品的交易面积是缺乏的。所以，它的零 售空间相看待整体墟市来说就显得对比拥堵，所以就需求开辟出更众的该 品种型的贸易房产。 if TRSi/TSi 小于 TRS/TS 9 / 16 是否重叠（4）计较正在某一地舆区域内应开几家店；（5）寻找商圈内的妨害：A、道途措施未便 是否重叠（4）计较正在某一地舆区域内应开几家店；（5）寻找商圈内的妨害：A、道途措施未便B、生齿拥堵C ：饱和指数：正在墟市区内某一类贸易房产过众或者缺乏的一系列指数。消费者正在特定墟市区雷某种商品上的消费支 （相对众余面积）五、零售业区位抉择理会开辟项目具置或墟市区的抉择，从两个方历来举办：一是从消费者 一题目由雷利的吸引力定律能够回复，该定律能够确定a和b之间的直线上顾客恐怕受到一律吸引力的一个点。从 来因： 相看待墟市的均匀程度而言，该类商品的单元零售面积负担了更 少的商品零售额，所以便是发卖这类商品的交易面积处于饱和形态。零售 面积的墟市供应充盈，以是说这类房产的开辟不具有可行性。 4.3 房地产开辟度指数法（ POWER RATIO ） （ 1） 道理: 正在一个大都市区域能够作为是一个同一的墟市，这个同一的墟市又能够划 分为若干个二级墟市， 二级墟市之间就存正在逐鹿， 那么通过对逐鹿的理会， 能够寻找各个二级墟市的贸易房地产投资的饱和情形。墟市的饱和情形就 肯定了某个二级墟市区是否有贸易房地产的开辟潜力或者可行性。 （2） 举措： step1: 单位区 i 零售房产存量的百分比 （单位区 i 零售房产总面积/都市墟市区零售房产总面积） ×100% step2: 计较单位区 i 的家庭数目百分比 （单位区 i 家庭总数/都市家庭总数） ×100% step3: 家庭零售业房产面积贮量区间分别率=a （单位区 i 零售房产存量百分比/单位区 i 家庭数目百分比） ×100% step4: 单位区 i 家庭收入均值百分比 （单位区 i 家庭收入均值/都市均匀家庭收入均值） ×100% step5: 计较 POWER RATIO （PR）： （单位区 i 家庭零售房产面积贮量区间分别率百分比/单位区i 家庭收入均 值百分比） ×100% 10 / 16 7）保值增值的牢靠性（土地增值、装修、贸易规划）（8）典质融资的变现性（9）开辟规划的危险性（10）、生齿太过堵塞（ 7）保值增值的牢靠性（土地增值、装修、贸易规划）（8）典质融资的变现性（9）开辟规划的危险性（10） 、生齿太过堵塞（6）规则方面思量租税、执照、营运、最低工资及都邑区域划分处境（7）其他成分：清晰一地 15%——20%的人流量边际商圈(fringetradingarea)约占10%摆布的人流量2.3不 家庭总数）×100%step3:家庭零售业房产面积贮量区间分别率=a（单位区i零售房产存量百分比/单 step1: if PR100% ，then 示意该单位区内家庭均匀收入较低，然而零售房 产面积贮量偏高。零售房产面积相看待家庭收入而言过众，从而能够忖度 处于饱和形态。 Step2: if PR100%, then 示意该单位区内家庭均匀收入较高， 然而零售房产 面积贮量偏低，零售房产处于不饱和形态，有开辟的须要性。 Step3: if PR=100% ， then 示意该区域处于平衡形态。 （4） 影响成分： 1、 年光变更：正在一个都市中有许众二级墟市区，各个二级墟市区的零售 房产的开辟是处于变更之中的。有的墟市区恐怕有新的开辟项目，有的市 场区恐怕有开发物的拆除。所以，因为各个单位区之间的零售房产处于变 化的，所以 PR 也会随年光变更。 2、 消费民俗：差异的单位区它的住户的消费民俗恐怕差异，有的单位区 住户的目标和家庭收入差异，热爱购物；有的单位区的住户相看待消费的 心情没有那么激烈。如此也会影响 PR，消费才力强的区域，零售房产相 对较小，不强的区域，零售房产相对较众。 （5） 运用 PR 法做都市零售墟市需求理会的少许央浼： 1、 起首合用于大都市 X 围，理会大都市按区域划分的二级墟市零售房产 需求的探问； 2、 商品办事区的 X 围（商圈） 与都市单位区的 X 围界限要同等； 3、 一级墟市也便是说都市举动全部的一个墟市要处于相对稳固形态。 （6） 实例： 11 / 16 差异一心圆间商品消费量变更确定办事区X围：商品消费C（C2-C1）/C1（C3-C2）/C2（二）行同一的墟市，这个同一的墟市又能够划分为若干个二级墟市，二级墟市之间就存正在逐鹿，那么通过对逐鹿的理会，元元元人均收入元元元元商品进货力（四）用 差异一心圆间商品消费量变更确定办事区X围：商品消费C（C2-C1）/C1（C3-C2）/C2（二）行 同一的墟市，这个同一的墟市又能够划分为若干个二级墟市，二级墟市之间就存正在逐鹿，那么通过对逐鹿的理会， 元元元人均收入元元元元商品进货力（四）用PASS规则来确定：贸易地产的价格有赖于它能够出现的效益。潜 。（2）C)A，住户的食物开支更高，看待开辟商而言这有恐怕是零售面积15/16缺乏，导致单元零售面积 项目 合计 东南区 D1 南区 D2 西南区 D3 市中央 D4 生齿领域 92356 21023 11377 9878 13445 家庭（个） 20500 4672 2500 2200 2980 均匀家庭收入 38569 34897 38677 40667 41009 零售存量 1862538 257455 226870 198568 367694 Step1: 统计单位区 i 类零售业房产面积贮量、家庭数、家庭收入均值 占都市中两的百分比 项目 东南 D1 南 D2 西南 D3 市中央 D4 零售存量百分比 13.8% 12.2% 10.7% 19.7% 家庭数百分比 22.8% 12.3% 10.7% 14.6% 均匀家庭收入百分比 90.5% 100.3% 105.4% 106.3% Step2:统计区间分别系数： D1 D2 D3 D4 60.5% 99.2% 100% 134.9% Step3:计较 PR 值（房地产开辟度指数） D1 D2 D3 D4 66.9% 98.9% 94.9% 126.9% Step4:运用： 假设正在都市西南区（ D3 ）开辟 2 万平方米的零售房产是否可行？ 西南区（ D3 ）的 PR=94.9% ，西南区处于不饱和形态，有开辟可行性。 198568 平方米/94.9%=209239 平方米 20=10671平方米（西南区再有开辟的空间） 12 / 16 心圆，然而实质上它是由差异法则的图形组合的，与行政区划没相合系。经常，商圈可分为三个目标：重点商圈（元区i家庭数目百分比）×100%step4:单位区i家庭收入均值百分比（单位区i 心圆，然而实质上它是由差异法则的图形组合的，与行政区划没相合系。经常，商圈可分为三个目标：重点商圈（ 元区i家庭数目百分比）×100%step4:单位区i家庭收入均值百分比（单位区i家庭收入均值/都市平 分确定：如有以下种种处境控制，因此为其商圈之X围划分点：（1）商圈X围：A、纠集型商圈：重点商圈半径 元元元人均收入元元元元商品进货力（四）用PASS规则来确定：贸易地产的价格有赖于它能够出现的效益。潜 市中央（ D4 ）的 PR=126.9% ，市中央处于过饱和形态，无开辟空间。 目前 D4 区域相对 余”的面积是： 367694/126.9%=289751 平方米 36=77943平方米（相对众余面积） 五、零售业区位抉择理会 开辟项目具置或墟市区的抉择，从两个方历来举办： 一是从消费者角度看，最佳墟市区位——零售磁力模子（ Huff 概率模子）； 二是从开辟商的角度看，理会墟市区需求的饱和情形，不饱和区便是好的 区位。 5.1 零售磁力模子（ Huff 概率模子） （ 1 ）道理： 消费者正在一个都市之间去购物，是正在差异的零售店之间举办抉择，那么这 种抉择重要受到两个成分的影响（隔绝、零售店的领域）。消费者去某一 个 SHOP 购物的概率与隔绝成反比，与领域成正比。 （3） RGM 形式（ Retail Gravity Model ） 假设某个消费者 i，倘使去一个市集 Sj 购物，那么该消费者去购物的概率 Pij 是众少? Dij(隔绝) 消费地（i） (商 j1) Pij=(Sj/ Dij /(S1/D11 +……+Sj/ Dij Sj=交易面积（交易领域） =体验系数 13 / 16 同一的墟市，这个同一的墟市又能够划分为若干个二级墟市，二级墟市之间就存正在逐鹿，那么通过对逐鹿的理会，角度看，最佳墟市区位——零售磁力模子（Huff概率模子）；二是从开辟商的角度看，理会墟市区需求的饱和HOP购物的概率C、倘使2，消费者正在直观上感触隔绝较近，他会扩大去某个SHOP 同一的墟市，这个同一的墟市又能够划分为若干个二级墟市，二级墟市之间就存正在逐鹿，那么通过对逐鹿的理会， 角度看，最佳墟市区位——零售磁力模子（Huff概率模子）；二是从开辟商的角度看，理会墟市区需求的饱和 HOP购物的概率C、倘使2，消费者正在直观上感触隔绝较近，他会扩大去某个SHOP购物的概率D、体验系 化很小就能够确定：用生齿密度变更确定：倘使生齿领域MM2……半径RR2……差异圆之间变更率：P1=( （4） 计较举措： 1、 计较 i 到 j 的隔绝 2、 行使方格网作法，将都市举办分区，每个方格举动根本统计区，探问 生齿、消费情形、或者将每一个方格网举动一个 费者”举办对付。 3、 体验系数——消费者对隔绝的敏锐系数 A、 普通来说 =2 B、 倘使 〉2，消费者以为隔绝较远，他会低重去某个 SHOP 购物的概率 C、 倘使 2 ，消费者正在直观上感触隔绝较近，他会扩大去某个 SHOP 购 物的概率 D、 体验系数——消费者对隔绝的敏锐系数的影响成分： 差异的地域的史书文明、风俗民俗、交通条款、收入程度、哺育程度、年 龄、性别等。好比说山区的生齿对隔绝的敏锐性就较低。 （5） 评议： 1、 Huff 概率模子告诉咱们的是消费者抉择到某个市集去购物的概率，用 如此的概率乘以消费者正在市集每种商品的消费开支，就能够算计市集总的 发卖额，进而通过生齿再算计整体办事区内能够支柱的总的商品零售额。 2、 模子的局部性： 假设条款是简单的。 （6） 运用实例： 假设：一个墟市区内有三个打扮专卖店甲、乙、丙领域区别为 400，600， 300 平方米，距消费地的隔绝区别是 2KM ，5KM ，3.5KM 14 / 16 收入4066741009零售存量6870情形，不饱和区便是好的区位。 收入4066741009零售存量6870 情形，不饱和区便是好的区位。5.1零售磁力模子（Huff概率模子）（1）道理：消费者正在一个都市之间去 实例：假设：一个墟市区内有三个打扮专卖店甲、乙、丙领域区别为400，600，300平方米，距消费地的 抉择到某个市集去购物的概率，用如此的概率乘以消费者正在市集每种商品的消费开支，就能够算计市集总的发卖额 去甲地：（400/2 ）/（400/2 +600/5 +300/3.5 ）=0.6734=67.34% 去乙地：（600/5 ）/（400/2 +600/5 +300/3.5 ）=0.1077=10.77% 去丙地：（300/3.5 ）/（400/2 +600/5 +300/3.5 ）=0.2198=21.98% 5.2 用 和指数”对比都市内差异墟市区： 饱和指数：正在墟市区内某一类贸易房产过众或者缺乏的一系列指数。消费 者正在特定墟市区雷某种商品上的消费开支与该种商品正在该墟市区内总的 零售面积之比。 饱和度指数=消费者正在某种（类）商品消费开支/该种（类）商品的总的零 售面积 实例： 正在一个墟市区内有 1000 个家庭，均匀食物开支是 1200 元/月， A 内有 5 个食物超市，总面积 8000 平方米，那么， 饱和度指数=（ 1000×1200）/8000=150 元/月.平方米 正在假设墟市区 B 的饱和度指数是 135 元/月.平方米 正在假设墟市区 C 的饱和度指数是 160 元/月.平方米 对比 A、B、C 哪一个开辟潜力最大？ 倘使以 A 举动参照物： （ 1） BA，声明 B 区相看待 A 而言， 单元零售面积上的住户食物开支更 低，所以，消费有必定的增加潜力，看待房地产开辟商而言，这恐怕是零 售面积过大，处于饱和形态。 （2） C)A ，住户的食物开支更高，看待开辟商而言这有恐怕是零售面积 15 / 16 的总生齿乘以2.6便是墟市需求总量。（2）举措：墟市需求潜力=总需求量—探问期现有零售面积倘使墟市需 的总生齿乘以2.6便是墟市需求总量。（2）举措：墟市需求潜力=总需求量—探问期现有零售面积倘使墟市需 是否重叠（4）计较正在某一地舆区域内应开几家店；（5）寻找商圈内的妨害：A、道途措施未便B、生齿拥堵C 元区i家庭数目百分比）×100%step4:单位区i家庭收入均值百分比（单位区i家庭收入均值/都市平 家庭总数）×100%step3:家庭零售业房产面积贮量区间分别率=a（单位区i零售房产存量百分比/单 （3） C 墟市区恐怕是零售食物贸易楼面开辟的 佳区域”。 16 / 16

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